美國(guó)住宅租金管制法律制度研究及對(duì)我國(guó)的啟示.pdf

1、住宅租金管制包括對(duì)住宅的租金數(shù)額及出租人收回房屋的權(quán)利進(jìn)行法律管制。本文所述住宅是以居住為目的及用途的房屋，但不包括集體土地上的房屋以及不可在市場(chǎng)上自由流通的具有福利性、社會(huì)保障性的房屋。
　　在我國(guó)的住宅租賃關(guān)系中，就經(jīng)濟(jì)實(shí)力及市場(chǎng)地位而言，承租人往往處于劣勢(shì)，同時(shí)住宅租賃的合同利益對(duì)出租人相對(duì)重要。因此，出租人與承租人在實(shí)質(zhì)上處于不平等的地位，承租人在一定程度上缺乏與出租人平等談判的能力。住宅租賃一般被視為出租人與承租人之間的

2、私人事務(wù)，貫徹平等保護(hù)和意思自治原則，處于弱勢(shì)地位的承租人并未得到法律的傾向性保護(hù)。這種形式上的平等保護(hù)只會(huì)加劇承、出租雙方實(shí)質(zhì)上的不平等，使承租人難以實(shí)現(xiàn)擁有體面、穩(wěn)定的居所。因此，我國(guó)現(xiàn)行法律未充分考慮和保障處于弱勢(shì)地位的承租人的利益，是一重大立法缺陷。這為住宅租金管制提供了必要性。從理論上看，保護(hù)弱者的現(xiàn)代民法理念及所有權(quán)的社會(huì)義務(wù)為住宅租金管制提供了理論依據(jù)。為充分保護(hù)承租人的居住利益，我國(guó)有必要對(duì)住宅租金進(jìn)行法律管制，以對(duì)承租

3、人的利益進(jìn)行傾向性保護(hù)，糾正住宅租賃雙方實(shí)質(zhì)上的不平等地位。
　　美國(guó)的住宅租金管制制度在保障承租人的居住權(quán)方面發(fā)揮了重大作用。美國(guó)住宅租金管制制度經(jīng)歷了“第一代”和“第二代”的歷史沿革，經(jīng)受住了租金管制違反憲法關(guān)于正當(dāng)程序的規(guī)定及租金管制構(gòu)成征收的質(zhì)疑。租金管制的合憲性得到聯(lián)邦最高法院多次支持。美國(guó)目前的住宅租金管制制度均屬于“第二代租金管制”，其是在區(qū)分住宅租賃與商業(yè)租賃的基礎(chǔ)上，對(duì)住宅租賃的租金進(jìn)行法律控制。在租金數(shù)額的方面

4、，美國(guó)的住宅租賃租金管制法規(guī)一般從基礎(chǔ)租金、租金的上限、租金的調(diào)整這三個(gè)方面進(jìn)行規(guī)制。法律一般規(guī)定，由專(zhuān)門(mén)的行政機(jī)關(guān)確定每一出租單位的基礎(chǔ)租金，在獲得基礎(chǔ)租金后，當(dāng)事人如欲調(diào)整租金均需根據(jù)法規(guī)的相關(guān)規(guī)定向?qū)ｉT(mén)的行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)批準(zhǔn)?；A(chǔ)租金加上法規(guī)及法院授權(quán)可增加的租金則為最高租金。在限制出租人收回房屋的權(quán)利方面，美國(guó)的住宅租賃租金管制法規(guī)一般規(guī)定只有在法定事由下出租人才可收回房屋。此外，美國(guó)住宅租金管制法規(guī)將無(wú)需法律傾向性保護(hù)的承租人所承

5、租的房屋排除在住宅租金管制的范圍之外。
　　美國(guó)住宅租金管制制度對(duì)當(dāng)事人和社會(huì)都產(chǎn)生了重要影響。從當(dāng)事人層面來(lái)看，該制度會(huì)限制出租人的所有權(quán)及契約自由，可能對(duì)出租人造成不公平，降低出租人對(duì)出租房屋的投資誘因;是對(duì)承租人個(gè)人專(zhuān)屬財(cái)產(chǎn)的保護(hù)，可維護(hù)承租人居住的穩(wěn)定，增加承租人愛(ài)護(hù)房屋的動(dòng)因。從社會(huì)層面來(lái)看，該制度會(huì)對(duì)住宅租賃市場(chǎng)的供求關(guān)系及資源分配產(chǎn)生影響，會(huì)增加行政管理的成本，同時(shí)有利于保障公民的住宅權(quán)及維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。
　　盡

6、管美國(guó)的住宅租金管制制度備受質(zhì)疑，但其在保障承租人的居住權(quán)方面發(fā)揮了重大作用。我國(guó)可在參考美國(guó)的相關(guān)立法的的基礎(chǔ)上，結(jié)合本國(guó)的實(shí)際，對(duì)住宅租金進(jìn)行法律管制。從立法模式上來(lái)說(shuō)，應(yīng)從租金數(shù)額、收回房屋、適用對(duì)象這三方面進(jìn)行法律管制。在租金數(shù)額方面，對(duì)租金調(diào)整的幅度、時(shí)間間隔及調(diào)整事由進(jìn)行管制，而對(duì)基礎(chǔ)租金無(wú)需進(jìn)行管制，純粹由市場(chǎng)調(diào)節(jié)。在出租人收回房屋的限制方面，明確出租人可收回房屋的法定事由。法定事由主要從兩角度進(jìn)行規(guī)定:一是承租人的違法及