基于住宅項目特征的價格與成本實證研究.pdf

1、住宅項目實施前對擬建產(chǎn)品（住宅）目標特征的決策及對其設計方案不僅決定住宅的出售價格與成本，而且決定項目投資能否成功。國內(nèi)外住宅的價格與成本內(nèi)容、項目管理模式、影響因素及環(huán)境的不同，導致對于住宅項目的價格、成本預測內(nèi)容及方法差異很大。我國商品住宅項目成本管理實踐中，由于住宅項目房屋及土地的使用權(quán)限，對于成本管理僅限于建設期間總施工總承包單位的成本管理，往往忽視目標決策對成本的影響及對既定目標實施的管理。另一方面，業(yè)主層級管理權(quán)限的不確定性

2、與建設工程成本數(shù)據(jù)的單一性，使得建設項目工程成本數(shù)據(jù)構(gòu)成十分復雜。不僅如此，投資管理者與項目成本管理者之間缺乏有效的聯(lián)系與溝通，導致工程實施后期，部分業(yè)主可能會通過降低材料質(zhì)量和標準來滿足成本的要求。鑒于國內(nèi)研究項目成本基礎資料極其匱乏，因此通過已完工程資料，研究住宅項目價格、成本及目標特征之間的關系在我國工程實踐及城鎮(zhèn)化建設中具有重大意義。
　　本文以造價管理理論、統(tǒng)計學理論、多元統(tǒng)計分析為理論工具，將鄭州市區(qū)的57個商品住宅項

3、目價格及工程成本為研究樣本，系統(tǒng)地分析了住宅項目特征與成本和價格之間的關系，提出決策階段與設計階段，應以住宅目標特征做為主線進行成本控制的觀點及相應的管理控制流程和計價方法；通過實際工程分析，建立的基于已完住宅特征住宅成本、價格預測模型，不但能夠提供住宅項目價格與目標特征之間的函數(shù)關系，而且是項目成本管理與投資管理之間的溝通橋梁。更有意義的是，作者在住宅項目價格與成本的實證研究中，對收集的實踐工程數(shù)據(jù)用統(tǒng)計學理論進行了系統(tǒng)分析，可以成為

4、研究工程成本的計價方法與理論有力的數(shù)據(jù)基礎，從而填補了國內(nèi)工程造價預測理論與方法實證研究的空白。
　　本文的主要研究工作有以下幾方面：
　　1、以造價管理理論為基礎，將住宅的出售價格與目標特征引入到項目前期造價管理中，提出以深化住宅目標特征為主線進行決策階段與設計階段的項目成本管理概念，給出了相應的管理流程與方法。該理論框架有效地將投資管理與成本管理緊密聯(lián)系在一起，使得住宅產(chǎn)品的差異化設計能夠受其出售價格控制，保證成本管理是

5、在項目投資成功的前提下進行。
　　2、基于目標特征的住宅價格預測模型是保證決策與設計階段成本管理的核心內(nèi)容。本文應用模糊數(shù)學綜合評價方法，建立影響房價與成本的住宅目標特征指標體系，可以有效引導投資者在決策時考慮的內(nèi)容，與實施時影響工程成本的因素有效地結(jié)合起來。論文利用收集實際樣本的房價及建立相應特征指標來預測合理的住宅價格?？梢蕴峁┮呀⒆≌繕颂卣髋c價格的函數(shù)關系。使決策者在住宅產(chǎn)品的設計及實施，完全以其出售價格匹配的特征為依據(jù)

6、，避免成本分配的不合理性，為價值工程實施提供了前提條件。
　　3、在住宅項目總成本中，除稅、土地費用及其它規(guī)費等不可控成本外，作者對已完的工程的可控成本數(shù)據(jù)進行了系統(tǒng)的收集、處理與分析，并制定了收集、處理住宅可控成本的標準。彌補了我國在工程項目造價研究中實證數(shù)據(jù)樣本匱乏的現(xiàn)狀。
　　4、應用偏最小二乘方法對收集數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，去除特異點，進行預測，建立了成本與特征之間的關系。分析結(jié)果顯示，管理能力在是成本預測的重要因素之一