上海住宅商品房市場(chǎng)營(yíng)銷研究.pdf

1、自1995年以來(lái)，上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一直保持增長(zhǎng)，并從2000年開始加速上升。房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重不斷上長(zhǎng)，2004年達(dá)到8-3％，房地產(chǎn)業(yè)已成為上海六大支柱產(chǎn)業(yè)之一。由于房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)聯(lián)度非常高的產(chǎn)業(yè)，因此房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接帶動(dòng)了金融、建筑、裝潢、建材、冶金、工程機(jī)械、煤炭、原油等行業(yè)的發(fā)展，對(duì)GDP的綜合帶動(dòng)效應(yīng)明顯。上海的房市以住宅為主，住宅占房地產(chǎn)成交面積中最大的份額。上海目前已進(jìn)入了個(gè)人購(gòu)房置業(yè)占大多數(shù)的階段，住房數(shù)量基

2、本滿足，住宅需求轉(zhuǎn)向住宅質(zhì)量和性能提升的階段。上海住宅市場(chǎng)的發(fā)展，使房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷地位日益突出。近幾年，隨著房地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)的不斷深人，一部分走在前沿的房地產(chǎn)開發(fā)商意識(shí)到住宅商品房市場(chǎng)營(yíng)銷管理的重要性，開始靜心思考營(yíng)銷管理的重要作用和在行業(yè)發(fā)展中所處的引導(dǎo)地位。行業(yè)內(nèi)開始出現(xiàn)專事營(yíng)銷策劃和管理的中介機(jī)構(gòu)，個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)商大膽引入營(yíng)銷管理新觀念，與開發(fā)實(shí)踐相結(jié)合，創(chuàng)造出許多成功的案例。 但也應(yīng)看到，由于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷管

3、理的實(shí)踐歷史不長(zhǎng)，相應(yīng)的理論支持不足，房地產(chǎn)營(yíng)銷常常脫離了房地產(chǎn)項(xiàng)目以及消費(fèi)者市場(chǎng)，僅僅是挖掘其價(jià)值，甚至帶來(lái)遞減的效益。不能融合市場(chǎng)與顧客需求，難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷創(chuàng)造價(jià)值的職能，特別是對(duì)這一領(lǐng)域的理論研究的不足，直接影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷管理活動(dòng)本身的發(fā)展。 本文從上海住宅商品房市場(chǎng)的營(yíng)銷模式開始分析，在對(duì)目前營(yíng)銷模式進(jìn)行研究的基礎(chǔ)上發(fā)現(xiàn)目前上海住宅商品房的市場(chǎng)營(yíng)銷與項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、規(guī)劃、建設(shè)、階段分離了、不能真正的體現(xiàn)顧客的價(jià)

4、值，在此基礎(chǔ)上提出了基于顧客價(jià)值創(chuàng)造過(guò)程的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷模型：并對(duì)模型的核心環(huán)節(jié)作出了深入分析。本文一共八章。論文的前兩章闡述住宅商品房的市場(chǎng)營(yíng)銷概況，指明選擇上海作為研究平臺(tái)的意義。第三章開始，筆者以目前上海住宅商品市場(chǎng)營(yíng)銷模式的現(xiàn)狀為基點(diǎn)，分析后得出目前上海住宅商品房市場(chǎng)營(yíng)銷與項(xiàng)目建設(shè)脫離了，市場(chǎng)營(yíng)銷過(guò)程是一個(gè)挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值的過(guò)程，無(wú)法融入顧客思想，在此基礎(chǔ)上筆者提出住宅商品房市場(chǎng)營(yíng)銷模型，指出住宅商品房的市場(chǎng)營(yíng)銷過(guò)程是貫穿于住宅項(xiàng)目