城市住宅保有選擇影響因素研究——基于杭州的實證分析.pdf

1、二十世紀六十年代以來，隨著國外房地產市場的發(fā)展，學者們認識到研究住宅保有選擇的必要性，八十年代以后此類研究趨于廣泛和深入，為本文提供了豐富的理論基礎。但由于國內外市場的差異，這些成果難以直接應用于我國。我國房地產市場雖起步較晚，但住房改革之后發(fā)展迅速，居民住宅保有選擇的問題也隨著市場的發(fā)展凸現出來。而多數針對我國城市進行的研究，卻由于時間相對較早，所得結論在市場快速發(fā)展變化后已難以適用。因此，在理論和實踐上都需要重新對該問題進行研究。

2、 本文在詳細歸納學者研究結論的基礎上，結合我國的實際情況及訪談結果，初步確定了影響城市居民的住宅租買、投資行為的主要因子。研究過程中，共完成475份有效調查問卷。此外，本研究還利用了浙江大學房地產研究中心2003年對杭州居民住宅狀況調查的553份問卷。本文首先采用SPSS11.5中二元Logit模型分別分析出兩年的住宅保有選擇影響因素，并對所得結果進行對比；其次應用單因素方差分析，探討兩年中居民住宅消費和投資行為的變化趨勢。

3、 本研究的主要結論和創(chuàng)新點主要集中在兩個方面：第一，構建出當前居民住宅租買選擇和投資選擇的影響因素體系。并通過兩年的對比分析得出影響因素的變化趨勢。對租買選擇影響因素的研究結果表明，居民性別、年齡、家庭收入、家庭人口數等始終是重要影響因素，而居民戶口和工作地域的束縛減小。對投資選擇影響因素的研究結果除表明家庭經濟狀況對住宅投資影響重大外，還表明了住宅投資者中外地投資客顯著居多這一事實。同時，我國原有住房制度也間接促進了居民投資行為的發(fā)

4、生，具有房改房和繼承住宅的居民有較高的投資傾向。此外，不同投資行為的居民在年齡、家庭人口數和婚姻狀況等特征上也具有顯著的差異。第二，對兩年樣本的統計分析表明，2003年持有一套自有住宅的居民所占比例顯著高于2005年，而2005年住宅投資的比例及平均投資數目均顯著高于2003年。這一結果從某種程度上反映出兩年中房地產市場的發(fā)展可能造成了杭州居民的住宅持有量的兩極分化。雖然2005年宏觀調控抑制了新投資者的增加，但對于已發(fā)生的投資行為影響