千舟地產銷售策劃營銷報告

1、,競品直觀,政策直觀,1,目 錄,3,4,5,價值細分,推廣定位,銷售執(zhí)行,2,,1,政策直觀,,,,,,,,,,,,,,,,,1月26日“新國八條”,1月28日上海開征房產稅（試點）,2月11日“滬九條”,2月8日央行上調人民幣存貸款基準利率0.25%,從1月20日至6月20日六次上調存準率0.5%,2月9日、4月6日、7月7日三次加息,5月16日《一房一價細則》出臺,7月11日上海啟動限價商品房試點,7月28日新滬四條,8月12

2、日婚姻法最新司法解釋,8月17日新增限購城市名單的五條標準,8月23日三個“最嚴格”管土地,8月23日國務院上收22個城市土地審批權,9月1日叫停地方加名稅、除名或收契稅,9月17日取消土地供應雙軌制,11月30日下調存準率0.5%,2011年房地產調控政策一覽,房地產調控八大關鍵詞：限購 限貸 限價 加息 房產稅 一房一價 保障房 婚姻法新解,,2011年調控政策—三限馬車同行,2011年房地產調

3、控總結 多城市、全方面、立體調控效果顯著，房市量價齊跌。,,,,,,,,,,,,,,,“國八條”確立基調,地方細則跟進,金融環(huán)境收緊,控致價格加強保障房建設嚴問責—“問責制”擴大限購限貸范圍,限購一房一價征收房產說,央行6次上調存準率3次加息11月30日首次下調存準率,,,,,,確立繼續(xù)加強調控,,推進房產稅改革試點加強保障房建設堅持調控政策不動搖 促進房價回歸,2011年，央行總共進行3次加息，

4、6次上調存款準備金率。信貸的日益緊縮，致使房地產行業(yè)運行整體放緩。這一年，全國有超過120個城市出臺了房價調控目標，46個大中城市出臺了“限購令”， 10個城市出臺了“限價令”。“限價”、“限購”和“限貸”等多樣限制手段，致使房地產市場流通全面受阻。,,（1）房地產調控方向堅定不移，行業(yè)冬天未現(xiàn)盡頭　　從中央經濟工作會議的基調看，明年嚴控房地產的大環(huán)境仍將維持，甚至再度從緊。雖然目前大多數(shù)城市都出現(xiàn)成交低迷，部分城市出現(xiàn)價格回調的

5、現(xiàn)象，但明顯并未達到中央的要求，在房產稅還處于醞釀階段、保障房建設未具規(guī)模的情況下，整體調控力度不會改變。　?。?）“限購”等調控實施細則或適度微調　　在大的調控基調下，以及今年年末各地方紛紛延續(xù)限購政策的行動可以看出，“限購”等行政干預手段還會繼續(xù)延續(xù)，至少在長效機制（例如房產稅）形成之前，限購暫時不會取消。但是，對執(zhí)行過嚴的城市可能會適度微調，例如在納稅年限方面、限購區(qū)域方面等?！　。?）“限貸”或將適度放松，但開發(fā)商融資

6、仍不會通暢　　由于宏觀經濟被從緊的貨幣政策所抑制，央行不得不有所舉措，年末準備金率開始下調就是一大信號，說明貨幣政策有望定向放松。然而，由于房地產整體調控方向不變，在開發(fā)企業(yè)融資等環(huán)節(jié)預計仍不會有所放松，加快銷售回款仍然是開發(fā)企業(yè)充斥現(xiàn)金流的唯一途徑。　?。?）一線城市仍將作為調控重點區(qū)域　　從政策出臺及實施情況來看，無論是哪類調控政策，北京市均是貫徹最積極、方式最嚴厲的城市，年末存量房交易稅費的大幅增加，說明明年北京仍然將是調

7、控的重點區(qū)域，無論是一手房、二手房市場都將面臨嚴峻挑戰(zhàn)。,2012年房地產調控政策走勢預測,,2,競品直觀,競品直觀,泰鑫現(xiàn)代城現(xiàn)代城商業(yè)預計7萬方。目前出售面積2萬方左右，目前均價3.5萬/平米一次性9.5折，按揭9.9折泰鑫中環(huán)國際廣場商業(yè)（地上+地下）12萬方。商業(yè)均價3.5萬/平米。一次性96折，按揭98折。目前余房面積150以上總價300萬以上。前3年，可按固定收益返租，后面不確定。,,在售房源：B區(qū)余房；折后均價：一層

8、7000元/平米、 二層4800元/平米； 總價范圍：一層20-30萬/間 二層12-15萬/間 銷售方式：返租十年；,競品直觀,中國滁州國際商城,,第五大道商業(yè)步行街總建筑面積4萬方左右一層商鋪售價35000元/平米；二層15000元/平米；三層11000元/平米。（三年返24%收益）,競品直觀,,,3,價值細化,核心價值解析,區(qū)域商業(yè)前景價值：

9、快速、穩(wěn)健、長期,備注：即使在最機械的標準下，滁州、開發(fā)區(qū)的商業(yè)布局，也應該是形成：一個城市商業(yè)中心，幾個區(qū)域商業(yè)中心和更多個社區(qū)商業(yè)中心的格局。這樣的區(qū)域商業(yè)中心沒有完成，更不用說要滿足人們對于通訊、電子、文化、家居等多層面的生活需求。因此，經濟開發(fā)區(qū)的商業(yè)機會無限。,,,,,,,,,,,,,,,,,開發(fā)區(qū)的價值提升,商圈的逐步形成,,區(qū)域居住人口發(fā)展,經濟發(fā)展速度,開發(fā)區(qū)經濟的發(fā)展靠自身創(chuàng)造價值的能力實現(xiàn)，更應該在城市的建設、文化的

10、傳播以及商業(yè)的發(fā)展方面引領周邊城市，盡早實現(xiàn)國際化的商業(yè)氛圍，實現(xiàn)開發(fā)區(qū)的價值提升。,項目與國際商貿城相鄰，商業(yè)供應量超過30萬平方米，商圈的雛形已經顯現(xiàn)。未來需要5年達到成熟期。,核心范圍內，緊臨界36萬平米的新加坡工業(yè)園區(qū)；周邊場礦企業(yè)重多，消費將輔射周邊100萬人口。,滁州人均可支配收入達17918元。全省第四年增幅18.6%,,儀幫品牌,區(qū)域發(fā)展前景,低總價,高性價比,交通便捷,大型商區(qū)街區(qū),業(yè)態(tài)專精,從 本 體 引

11、導,開放生態(tài)環(huán)保,,,,從客戶角度強化,儀邦品牌,區(qū)域發(fā)展前景,高性價比,交通便捷,產品附加值,,從競品角度強化,低總價,業(yè)態(tài)專精,開放生態(tài)環(huán)保,儀幫品牌,區(qū)域發(fā)展前景,低總價,交通便捷、,業(yè)態(tài)專精,,核 心 價 值 點,項目價值點梳理,開放生態(tài)環(huán)保,,核心價值,競爭優(yōu)勢,延伸價值,發(fā)展價值,價值提煉——勾勒美好“錢景”,客戶需求策略——第一類主導經營、第二類引導經營,滁州商鋪購買現(xiàn)狀：以投資為目的的客戶約為60-70％；,客戶定位——

12、根據(jù)產品的價值本項目的客戶分為3個層次,測算價格按外街均價：10000元/平米；內街均價： 7000元/平米；二層均價：4500 元/平米,,投資與回報是客戶購買商鋪時最基本的決策動機，其決策角度與其財富或投資能力相關,一般而言，財富等級越高，越關注回報的長期性；財富等級越低，越關注短期快速回報及安全性；,客戶定位,,商鋪是產生財富的載體，客戶購買商鋪的最基本目的是為了生財或升財，即追求財富利益,客戶需求,,商鋪功能,租金收益,出租,

13、轉售,經營,,業(yè)主只需收取租金,,因“道路剛性”而稀缺，從而產生增值,銷售收益,,降低房租成本，并獲得營業(yè)收入,經營收益,,,長期收益,風險保障,資產沉淀,客戶利益,融資工具,融資收益,融資,,可作為不動產進行抵押或置信憑證，從而獲得貸款,項目盈利方式,,客戶最終是根據(jù)經營前景來判斷投資回報的，其最直觀判斷因素則是租金和售價,購鋪用途,投資,經營,,投資回報,經營前景,判斷基礎,,,收益途徑,租金或轉售價格,營業(yè)額,,,,,,,,,一般

14、投資者的實際判斷過程,內在經濟原理,,項目盈利方式,,4,銷售執(zhí)行,外街一層均價：11000元/平米內街一層均價：7000元/平米外街二層均價：6000元/平米內街二層均價：4000元/平米,銷售價格建議,以上為市場反饋信息的模擬定價，僅供定價參考,銷售入市時機,1）、商鋪銷售時機： 認購或意向達到總面積50%，簽約1-2家主力大商家。2）、先預熱先展示再發(fā)售： 進行充分的市場預熱和展示后再認籌。3）、入市產品：

15、 商業(yè)街區(qū)以一層分區(qū)入市，二層集中入市。4）、推售節(jié)奏： 多次分批少量推出，力爭推出即售磬，制造市場的需求 緊張度，價值可控性。5）、制造營銷熱點，持續(xù)舉行活動： 不斷制造營銷熱點，持續(xù)舉辦體驗式營銷活動，持續(xù)制 造區(qū)域人氣，提高社會關注度。,營銷定位,大滁城 全業(yè)態(tài) 低總價 高收益引領滁洲商業(yè)經濟圈航母,,滁州，給您一個消費的理由,大滁州商圈的締造者,滁州首席開放式商業(yè)綜合體,滁州首席全業(yè)態(tài)、一站式

16、購物,2：經濟開發(fā)區(qū)的商業(yè)地位,3：消費力支撐,4：誠信保障競爭力,1: 滁州區(qū)域商業(yè)增長前景,5: 建筑整體吸引力,6: 建筑細節(jié)競爭力,7: 專業(yè)規(guī)劃競爭力,8: 差異化業(yè)態(tài)競爭力,,長期回報,,,升值前景,,,回報率,項目營銷價值推廣點,9:儀邦開發(fā)，信心保證,10：品牌招商經營公司保障經營,11：專項商業(yè)推廣基金旺場,12：品牌主力店進駐，帶旺人氣,,,安全/穩(wěn)定,,商鋪銷售模式,按常規(guī)模式銷售，100%銷售難以掌控，

17、必須尋求突破，兩者相結合。,強化產品競爭優(yōu)勢：商業(yè)精神堡壘引導、建筑理念宣傳支撐、未來經營場景模擬,實現(xiàn)100%: 重推廣后點續(xù)經營服務，多重銷售策略，讓將項目信息和優(yōu)勢傳播給更多的目標受眾，讓她們進行口碑傳播和抱團消費,強化產品競爭優(yōu)勢,強化投資理念,強化口碑力度,,,,強化投資理念：全方位投資講堂啟動、投資環(huán)境分析、項目價值解析,強化口碑力度：通過真誠說服有錢人，引導其作出投資決策，服務來訪客戶，擴大口碑效應,實現(xiàn)100%,強化

18、現(xiàn)場視覺沖擊,,強化現(xiàn)場視覺沖擊：創(chuàng)新售樓氛圍、、細化現(xiàn)場接待服務，全方位塑造國際品質情景體驗,項目整體營銷推廣戰(zhàn)略,推廣節(jié)奏,地點：銷售現(xiàn)場,嘉賓：儀邦領導、千舟領導、政府領導、 主流媒體、意向客戶、經營商家,目的：項目公開、媒體炒作，促進意向客戶成交,內容：剪彩、時尚演出、幸運客戶禮品贈送,活動營銷——開盤慶典,活動營銷——鋪王拍賣,33,活動營銷——主力店開店慶典,事件營銷,2012年大事件2012年6月9日歐錦賽

19、開打2012年7月27日倫敦奧運會開幕2012年8月1日中國人民解放軍建軍85周年2012年8月29日倫敦殘奧會開幕2012年10月1日中華人民共和國成立63周年。。。。。。結合大事件做舉行相關的活動，如：促銷、競猜有獎等,——精準的渠道出擊,專業(yè)渠道團隊，分區(qū)域掃描客戶；聯(lián)合周邊的企業(yè)商家。。。。。。點對點式銷售說辭、銷售道具；分點布控，層層深入，精準出擊目標；分化圈層，直擊領頭羊，做好圈層效應；優(yōu)質的客戶資源庫

20、；多重的銷售組合方式；。。。。。。,銷售模式,——一二手聯(lián)動,二三級市場聯(lián)動再創(chuàng)銷售佳績,主要動作：啟動千舟中介門店資源渠道營銷精準銷售,我們有：龐大的銷售系統(tǒng)； 豐富的客戶資源系統(tǒng),銷售速度是普通銷售模式的2倍以上,銷售模式,——區(qū)域聯(lián)動,蘇南、蘇北、安徽等區(qū)域商會及投資客聯(lián)動再創(chuàng)銷售佳績,主要動作：啟動千舟外聯(lián)區(qū)域的商會及投資客資源渠道營銷精準銷售,我們有：龐大的社會關系網； 豐富的投資客資源系統(tǒng),銷售準

21、確率是普通銷售模式的2倍以上,銷售模式,——網絡聯(lián)動,搜房、365、西祠、西楚網、摜蛋網、沭陽吧、化龍巷、等優(yōu)秀的網絡媒體資源聯(lián)動再創(chuàng)銷售佳績,主要動作：啟動千舟良好的網絡資源關系渠道營銷精準銷售,我們有：良好的網絡媒體； 豐富的傳播渠道,銷售層是普通銷售模式的2倍以上,銷售模式,——房產電商交易,主要動作：啟動網絡房產交易,,2011年8月8日，新浪樂居 房產電商頻道正式成為國內首家在線房產交易門戶。 一時間萬科、中海、

22、保利等知名國內房企紛紛加入。,銷售模式,房產電了商務已成為時下最熱的新名詞。商業(yè)地產可以抄作的面更多，建議該項目可以嘗試！,——房產電商交易,主要動作：啟動網絡房產交易,,2011年12月，萬科首創(chuàng)淘寶賣房，采用網上拍賣優(yōu)惠人方式進行媒體抄作。目前僅成交3筆。,房產電了商務已成為時下最熱的新名詞。商業(yè)地產可以抄作的面更多，建議該項目可以嘗試！,銷售模式,網站和多媒體建設項目網站企業(yè)門戶網站營銷活動網站電子樓書案場多媒體其他

23、網絡互動產品,網絡互動營銷網絡整合推廣病毒式營銷傳播搜索引擎流量推廣網絡媒體代理電子郵件許可營銷,千舟360資源踐行,數(shù)據(jù)細分包含的數(shù)據(jù)源庫： 243萬白領數(shù)據(jù)庫240萬私家車主庫35萬高檔房主庫1200萬企業(yè)負責人數(shù)據(jù)庫……以及更多個性化描述數(shù)據(jù)泰康人壽、太平洋人壽、中國人壽、信誠人壽客戶、基金理財客戶、大戶室理財客戶,千舟360資源踐行,千舟360資源踐行,360在全國的高端渠道資源包括： 覆蓋全國主流

24、城市的千余家商會資源機場、高速戶外大牌資源全國中石化、中石油加油站高檔會所、餐廳的終端投放渠道……以及更多個性化描述渠道,借助360渠道資源，我們可以直接為愛山廣場鎖定江浙滬三地近百個商會資源，涵蓋餐飲、娛樂、百貨等多個行業(yè)。,SLOGAN: 歡樂影響力： [獨樂樂不如眾樂樂],時尚，是一種積極的生活態(tài)度!,歡樂谷是一個新社會階層最敏銳的觸角和生活方式的代言人——是時尚消費領域內的“意見領袖”

25、 ，國際大都會時尚生活的倡導者和有力表達者。,推廣案名建議,儀邦廣場——歡樂谷,儀邦廣場——魔方新天地動感：受眾人群年輕化、突出商業(yè)狀態(tài)和設計的新鮮感，最重要感覺人氣十足，這是商業(yè)成功的前提。商街：體現(xiàn)商業(yè)氛圍。本案力求以魔方作為一個象征物，把整個商業(yè)喻為魔方，把每個商業(yè)地塊喻為魔方中的一個部件，這些單獨的個體組成了一個系統(tǒng)的，關系緊密的整體，合理的組合將使這個整體最大限度的發(fā)揮自身的魔力，全面的展示其所蘊含的非凡魅力SHO